L'IA dans l'immobilier : enjeux élevés, forte exposition réglementaire

L'accès au logement est l'une des décisions les plus fondamentales de la vie des individus, et l'IA s'intègre de plus en plus à chaque étape du marché immobilier : la découverte et la recommandation de biens, la sélection des candidatures locatives, la souscription hypothécaire et l'évaluation du crédit, l'évaluation des biens, et la gestion de portefeuilles d'investissement. Chacune de ces applications de l'IA crée une exposition réglementaire spécifique, souvent au titre de lois antérieures à l'IA mais qui s'appliquent avec toute leur force aux systèmes algorithmiques.

Modèles d'évaluation automatisée et AI Act de l'UE

Les AVM utilisés dans la souscription hypothécaire, des modèles qui génèrent des valeurs immobilières pour étayer les décisions de prêt, relèvent pleinement de la catégorie 5 de l'annexe III de l'AI Act de l'UE : les systèmes d'IA destinés à être utilisés pour évaluer la solvabilité des personnes physiques ou établir leur score de crédit. Cette catégorisation signifie que l'ensemble des exigences de conformité applicables à l'IA à haut risque s'appliquent : évaluation de conformité, documentation technique, gouvernance des données, contrôle humain et surveillance après commercialisation. L'échéance de décembre 2027 prévue par l'Omnibus s'applique.

Pour les prêteurs immobiliers utilisant des AVM, le calendrier de conformité de l'AI Act de l'UE doit être intégré aux pratiques existantes de gestion du risque de modèle. La plupart des prêteurs sophistiqués effectuent déjà une validation des AVM, l'AI Act de l'UE s'appuie sur cette base en ajoutant des exigences de documentation, de contrôle et de transparence qui vont au-delà des programmes internes classiques de gestion du risque de modèle.

Sélection des locataires : exposition au droit du logement équitable

Les outils d'IA de sélection des locataires, des systèmes qui évaluent les candidatures locatives et recommandent une approbation ou un rejet, ont attiré une attention réglementaire importante aux États-Unis. La position du HUD en matière d'application du droit du logement équitable est sans ambiguïté : le Fair Housing Act s'applique aux décisions de sélection prises par l'IA. Les bailleurs qui utilisent des outils d'IA de sélection rejetant systématiquement les candidats appartenant à des groupes protégés s'exposent à une responsabilité au titre du Fair Housing Act, que l'algorithme utilise ou non explicitement des caractéristiques protégées. La discrimination par substitution, c'est-à-dire le rejet systématique de candidats sur la base de facteurs corrélés à la race, à l'origine nationale, au handicap ou à d'autres caractéristiques protégées, est illégale au regard de cette loi.

En pratique, cela signifie que les opérateurs immobiliers utilisant l'IA pour la sélection des locataires doivent : évaluer de manière indépendante les outils de sélection afin de détecter tout impact disproportionné sur les groupes protégés avant leur déploiement ; surveiller en continu les résultats de la sélection afin de détecter des schémas discriminatoires ; garantir que chaque candidat puisse obtenir une explication significative des décisions de sélection défavorables ; et maintenir un contrôle humain pour les décisions finales relatives à la location. « L'algorithme vous a rejeté » ne constitue pas une explication juridiquement suffisante pour une candidature au logement rejetée.

Tarification algorithmique des loyers et risque en matière de concurrence

Le risque juridique émergent probablement le plus significatif en matière d'IA immobilière est la tarification algorithmique des loyers, c'est-à-dire l'utilisation de plateformes d'IA (telles que RealPage) qui fournissent aux bailleurs des recommandations de prix fondées sur des données de marché agrégées. Les enquêtes du DOJ et de la FTC se sont concentrées sur la question de savoir si ces plateformes facilitent une coordination entre des bailleurs qui, autrement, se feraient concurrence sur les prix, une violation potentielle du droit de la concurrence même en l'absence de tout accord explicite entre concurrents.

La théorie est la suivante : si des bailleurs concurrents acceptent tous les recommandations de prix d'une même plateforme d'IA entraînée sur les données de l'ensemble de ces bailleurs, l'IA pourrait en pratique coordonner les prix d'une manière préjudiciable aux locataires, sans aucune communication directe entre les bailleurs. La question de savoir si cela constitue une coordination illicite des prix au regard du droit de la concurrence fait actuellement l'objet de contentieux, mais le risque est réel et l'attention des autorités est sérieuse. Les sociétés d'investissement immobilier recourant à une IA de tarification tierce devraient suivre ces contentieux et évaluer si leur utilisation de tels outils crée une exposition au titre du droit de la concurrence.

Pour aller plus loin : Principes de l'OCDE sur l'IA

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